近日，北京市第十五屆人大常委會第45次會議表決通過了《北京市城市更新條例》。條例明確實行“留改拆”并舉，以“保留利用提升為主”等基本原則。

條例明確，城市更新是指對北京市建成區內城市空間形態和城市功能的持續完善和優化調整，包括以保障老舊平房院落、危舊樓房、老舊小區等房屋安全，提升居住品質為主的居住類城市更新；以更新改造老舊市政基礎設施、公共服務設施、公共安全設施，保障安全、補足短板為主的設施類城市更新等5大類、12項更新內容，不包括土地一級開發、商品住宅開發等項目。同時，明確先治理后更新、補齊城市功能短板、加強既有建筑安全管理、嚴格城市風貌管控等9項基本要求。

針對群眾和基層普遍關心的老舊小區加裝電梯問題，條例要求，實施城市更新過程中，為滿足安全、環保、無障礙標準等要求，增設必要的電梯等附屬設施，增加的建筑規?？梢圆挥嬋敫鲄^建筑管控規模。同時規定，“老舊住宅樓房加裝電梯的，應當依法由業主表決確定。業主可以依法確定費用分攤、收益分配等事項”“政府可以對涉及公共利益的城市更新項目予以資金支持，引導社會資本參與”。

全文如下：

嚴格控制大規模拆除、增建；探索實施建筑用途轉換、土地用途兼容；核心區平房院落騰退后，可依規用于租賃住房、便民服務；老樓加裝電梯應由業主表決確定……

市十五屆人大常委會第四十五次會議日前表決通過《北京市城市更新條例》，條例將于2023年3月1日起施行。聚焦民生保障，條例對事關人民群眾切身利益的平房院落修繕利用、危舊樓房改建、老舊小區加裝電梯、補充便民服務設施等更新事項，明確了實施路徑。

編制城市更新專項規劃

什么是“城市更新”？條例明確城市更新是指對本市建成區內城市空間形態和城市功能的持續完善和優化調整，包括居住類、產業類、設施類、公共空間類、區域綜合類等5大類、12項更新內容，不包括土地一級開發、商品住宅開發等項目。

民生優先、問題導向、多元參與……條例規定本市城市更新實行“留改拆”并舉，以保留利用提升為主，同時堅持先治理、后更新，優先補齊公共服務設施短板，嚴格控制大規模拆除、增建，延續歷史文脈，凸顯首都城市特色。

突出“規劃引領”，條例要求，本市通過城市更新專項規劃和相關控制性詳細規劃對資源和任務進行時空統籌和區域統籌。城市更新專項規劃具體包括提出更新目標、明確組織體系、劃定重點更新區域、完善更新保障機制等內容。編制城市更新專項規劃，應向社會公開，充分聽取專家、社會公眾意見。對于存在重大安全隱患、居住環境差、市政基礎設施薄弱、嚴重影響歷史風貌以及現有土地用途、建筑物使用功能、產業結構不適應經濟社會發展等情況的區域，在規劃實施中應當優先考慮。

核心區平房院落騰退后可發展租賃住房和便民服務

不同區域、不同特點的更新項目將有“定制”的更新規則。

實施首都功能核心區平房院落保護性修繕、恢復性修建，可采用申請式退租、換租、房屋置換等方式，完善配套功能，改善居住環境。首都功能核心區平房院落騰退空間，在滿足居民共生院改造和申請式改善的基礎上，允許實施主體依據控制性詳細規劃，利用騰退空間發展租賃住房、便民服務、商務文化服務等行業。

實施危舊樓房和簡易樓改建的，建立物業權利人出資、社會籌資參與、政府支持的資金籌集模式，物業權利人可以提取住房公積金或者利用公積金貸款用于支付改建成本費用。改建項目應當不增加戶數，可以利用地上、地下空間，補充部分城市功能，適度改善居住條件，可以在符合規劃、滿足安全要求的前提下，適當增加建筑規模作為共有產權住房或者保障性租賃住房。

老樓加裝電梯費用分攤等可由業主依法確定

老舊小區加裝電梯關系到群眾切身利益。條例要求，實施城市更新過程中，為了滿足安全、環保、無障礙標準等要求，增設必要的電梯等附屬設施，增加的建筑規?？梢圆挥嬋敫鲄^建筑管控規模。老舊住宅樓房加裝電梯的，應當依法由業主表決確定。業主可以依法確定費用分攤、收益分配等事項。

為了更好解決加裝電梯的資金問題，條例規定，政府可以對涉及公共利益的城市更新項目予以資金支持，引導社會資本參與?！白鞒錾鲜鲆幎ǖ哪康?，一是依據民法典的相關規定引導業主自治；二是表明，我市對符合條件的老樓加裝電梯已有財政資金支持政策，本條例實施后該政策繼續執行?！笔腥舜蟪Ｎ瘯ㄖ妻k副主任、新聞發言人王愛聲解釋說。

鼓勵存量建筑“變身”市政基礎設施

推動城市更新離不開規劃和土地政策保障。法規為實踐探索留出了空間，提出本市探索實施建筑用途轉換、土地用途兼容。鼓勵各類存量建筑轉換為市政基礎設施、公共服務設施、公共安全設施。公共管理與公共服務類建筑用途之間可以相互轉換；商業服務業類建筑用途之間可以相互轉換；工業以及倉儲類建筑可以轉換為其他用途。同時，可以通過租賃、出讓、先租后讓、作價出資或者入股等有償使用方式使城市更新過程中的土地供應方式更加豐富靈活。

地下空間利用也有了相關規定，本市鼓勵在符合控制性詳細規劃的前提下，采取分層開發的方式，合理利用地上、地下空間補充建設城市公共服務設施，并依法辦理不動產登記。支持將符合要求的地下空間用于便民服務設施、公共服務設施，補充完善街區服務功能。

涉及多個物業權利人可協商確定更新方案

城市更新涉及的相關主體責任、義務龐雜，條例設定了城市更新物業權利人的范圍及權利義務，確保市民和市場主體從“想參與”到“會參與”。

物業權利人享有更新權利、承擔更新義務，可以向本市各級政府及其有關部門提出更新需求和建議，更新后依法享有經營權和收益權。同時應當履行業主義務，參與共有部分的管理，對共同決定事項進行協商，執行業主依法作出的共同決定等。

城市更新要“商量著辦”。條例規定，城市更新項目涉及多個物業權利人的，通過共同協商確定實施方案。實施電線、電纜、水管、暖氣、燃氣管線等建筑物以內共有部分改造的，可以根據管理規約或者議事規則由業主依法表決確定。

存在公共利益需要時，也可以通過征收之外的協商方式取得相應房屋所有權。條例提出，城市更新過程中需要對私有房屋進行騰退的，實施主體可以采取產權調換、提供租賃房源或者貨幣補償等方式進行協商。