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住建部：需三分之二以上業(yè)主同意
南國都市報(bào)6月27日訊（記者王子耀）物權(quán)法第七十六條第六款規(guī)定：改建或者改建建筑物及其附屬設(shè)施時(shí)，獨(dú)占部分應(yīng)當(dāng)占建筑物總面積的三分之二。?建筑物。 上述業(yè)主及總?cè)藬?shù)三分之二以上業(yè)主同意。
既然封陽臺有利有弊，那么是否封陽臺只能由業(yè)主自己的意愿來決定，還是需要其他業(yè)主、業(yè)主、開發(fā)商等角色的協(xié)調(diào)呢？ 記者近日走訪開發(fā)商，相關(guān)部門和法律人士了解到，根據(jù)物權(quán)法，陽臺全封閉需要滿足兩個(gè)“三分之二”條件，這意味著業(yè)主不能封陽臺未經(jīng)授權(quán)，僅基于個(gè)人想法。
開發(fā)商
門面歸所有業(yè)主所有
近日，記者走訪了?？谑形骱０兜牟糠肿≌瑓^(qū)。 對于陽臺能否封陽臺的問題，多數(shù)售樓處相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，購房者拿到鑰匙準(zhǔn)備開始裝修時(shí)，會與物業(yè)公司簽訂裝修合同，其中規(guī)定了裝修合同的內(nèi)容。陽臺的裝飾。 事實(shí)上，幾乎所有大型房地產(chǎn)項(xiàng)目都在裝修合同中對業(yè)主私人陽臺裝修說“不”。
“如果每戶人家都按照自己的想法改造陽臺，建筑就會失去整體的美感，這是一種無形的價(jià)值損失。如果以后房子要轉(zhuǎn)售，小區(qū)整體的不協(xié)調(diào)，肯定會影響銷售?！眱r(jià)格。” ?？谖骱０兜囊晃毁u家樓宇銷售人員表示，“事實(shí)上，陽臺的承重標(biāo)準(zhǔn)是有限的，業(yè)主在沒有獲得工程部門對陽臺承重的批準(zhǔn)的情況下，自行修改了陽臺的承重標(biāo)準(zhǔn)。”陽臺增加其承重，存在一定的安全隱患?！?/p>
一位銷售人員表示，他家陽臺的面積有一半已納入產(chǎn)權(quán)。 業(yè)主除外觀權(quán)外，僅擁有自家陽臺的產(chǎn)權(quán)。 陽臺內(nèi)外墻屬于外立面，外立面屬于全體業(yè)主。 “你可以到物管所查一下該物業(yè)的測量報(bào)告廈門市建筑外立面裝飾裝修管理規(guī)定，里面有詳細(xì)的圖片說明每戶的面積是怎么計(jì)算的，還有外半墻（外墻的外半部分有一半的面積）厚度）屬于共有面積，如果私自改變了陽臺內(nèi)墻的材質(zhì)和顏色，就是外立面的改變，侵犯了全體業(yè)主對外立面的所有權(quán)。 銷售人員表示，陽臺本身也是外立面造型的一部分，封閉式陽臺更多的是對立面進(jìn)行改變，而改變立面需要征得剩余業(yè)主的同意。
相關(guān)部門
封閉式陽臺必須滿足兩個(gè)條件：
記者從規(guī)劃部門了解到，部分陽臺面積確實(shí)屬于建筑外立面。 住宅小區(qū)報(bào)批時(shí)，建筑的層高、長寬高、間距、綠化、建筑立面效果、住宅套房內(nèi)分布等均已完成規(guī)劃審批。 如果拆除的話，會改變房屋的立面效果。 根據(jù)《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》，從事住宅室內(nèi)裝飾裝修活動的裝修人員未經(jīng)批準(zhǔn)不得改變住宅外立面。 在大多數(shù)半封閉式房產(chǎn)中，出售時(shí)一半的陽臺面積都?xì)w業(yè)主所有。 將陽臺圍起來相當(dāng)于擴(kuò)大了原有建筑面積，可能會導(dǎo)致房產(chǎn)在審批時(shí)不通過。
對于陽臺能否全封閉、采用什么方法密封、物業(yè)公司為何阻止業(yè)主密封陽臺等問題，?？谑凶〗ú块T相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，陽臺的封堵改變了小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)的原貌。 根據(jù)相關(guān)規(guī)定，如果要關(guān)閉，必須等待多個(gè)政府部門的綜合驗(yàn)收，并且必須由兩個(gè)或兩個(gè)以上“三分之二”業(yè)主擁有（指總數(shù)的三分之二）。小區(qū)業(yè)主人數(shù)，專屬面積占總建筑面積的2/3）。 三分之二）必須同意繼續(xù)。
相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，部分小區(qū)竣工驗(yàn)收后即可移交業(yè)主，但尚未進(jìn)行全面驗(yàn)收。 如果綜合驗(yàn)收時(shí)小區(qū)的外立面發(fā)生了較大的變化，很有可能無法通過驗(yàn)收，所以物業(yè)管理公司基本上會在驗(yàn)收前要求業(yè)主配合，不要關(guān)閉陽臺暫時(shí)。 至于為何需要三分之二以上業(yè)主同意，該負(fù)責(zé)人表示，陽臺屬于外立面，涉及小區(qū)公共部分廈門市建筑外立面裝飾裝修管理規(guī)定，屬于全體業(yè)主。 因此，陽臺是否可以封閉、用什么方法封閉必須經(jīng)過其余業(yè)主的同意。
房地產(chǎn)協(xié)會
私家裝修陽臺管理難度大
?？谑形飿I(yè)行業(yè)管理協(xié)會相關(guān)負(fù)責(zé)人也認(rèn)為，房屋交付業(yè)主后，陽臺不能像業(yè)主想的那樣隨意改造或關(guān)閉。 但現(xiàn)實(shí)中，自從房子已經(jīng)交給業(yè)主之后，陽臺如何處理很大程度上成為了業(yè)主的個(gè)人選擇。 因此，物業(yè)管理難度也很大，這也造成了統(tǒng)一陽臺立面改造的困境。
律師聲明
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